Vermietung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung

Zusammenfassung

A. Allgemeines

Die Vermietung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Deutschland unterliegt sowohl der Einkommen- als auch der Umsatzsteuer und ggf. der Gewerbesteuer. Die Einkommen- und Umsatzsteuer sind getrennt voneinander zu betrachten.

B. Einkommensteuer

Zunächst ist einkommensteuerlich zu unterscheiden, ob es sich bei der Vermietung um eine vermögensverwaltende oder eine gewerbliche Tätigkeit handelt.

Vermögensverwaltende Tätigkeit

Die bloße Verwaltung eigenen Vermögens ist regelmäßig keine gewerbliche, sondern einen vermögensverwaltende Tätigkeit (R 15.7 Abs. 1 Satz 1 EStR). Insbesondere handelt es sich um eine vermögensverwaltende Tätigkeit, "wenn sich die Betätigung noch als Nutzung von Vermögen im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten darstellt und die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung nicht entscheidend in den Vordergrund tritt" (R 15.7 Abs. 1 Satz 2 EStR).

Daher ist eine Vermietung, die Sie als natürliche Person betreiben, grundsätzlich eine vermögensverwaltende Tätigkeit mit der Folge, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG) und diese als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu ermitteln sind (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG). In der Einkommensteuererklärung sind die Einnahmen und Werbungskosten in der Anlage V zu erklären.

Einkünfteermittlung

Im Gegensatz zu einer gewerblichen Tätigkeit muss bei einer reinen vermögensverwaltenden Tätigkeit keine Anlage EÜR ausgefüllt werden. Die Einkünfteermittlung findet in der Anlage V statt. Die von den Buchungsportalen in Rechnung gestellten Provisionen stellen Werbungskosten dar, etwaige an das Finanzamt gezahlte Umsatzsteuer ebenso (siehe Reverse-Charge-Verfahren). Zudem haben Sie § 11 EStG zu beachten, in dem das Zufluss-Abfluss-Prinzip geregelt ist. Das bedeutet, dass Sie grundsätzlich Einnahmen in dem Veranlagungszeitraum berücksichtigen müssen, in dem Sie Ihnen zugeflossen sind (§ 11 Abs. 1 EStG). Entsprechendes gilt für Ausgaben, d.h. für Werbungskosten, die dann zu berücksichtigen sind, wenn Sie abgeflossen sind (§ 11 Abs. 2 EStG).

Gewerbliche Tätigkeit

Eine gewerbliche Tätigkeit hingegen ist in § 15 Abs. 2 EStG und in Ergänzung in R 15.7 Abs. 1 Satz 3 EStR grundsätzlich wie folgt definiert:

Die Betätigung muss zudem über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgehen. So wird bspw. die Beherbergung von Gästen in Gaststätten als gewerbliche Tätigkeit eingestuft (R 15.7 Abs. 2 Satz 2 EStR).

Ferner gilt auch die Vermietung eines Ferienhauses bzw. einer -wohnung als Gewerbebetrieb, wenn alle nachfolgend genannte Punkte gemeinsam erfüllt sind (H 15.7 Abs. 2 "Ferienwohnung" EStH sowie BFH-Urteil vom 25.06.1976, BStBl. II 1976, S. 728):

1. Die Wohnung muss für die Führung eines Haushalts voll eingerichtet sein und in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegen, die eine einheitliche Wohnanlage bilden.
2. Die Werbung für die kurzfristige Vermietung der Wohnung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung der Wohnung müssen von einer für die einheitliche Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation durchgeführt werden.
3. Die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden, und es muss nach Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal anwesend sein, das mit den Feriengästen Mietverträge abschließt und abwickelt und dafür sorgt, dass die Wohnung in einem Ausstattungs-, Erhaltungs- und Reinigungszustand ist und bleibt, der die sofortige Vermietung zulässt.

Darüber hinaus ist ein Gewerbebetrieb auch dann anzunehmen, wenn "eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt. Ausschlaggebend ist, ob wegen der Häufigkeit des Gästewechsels oder im Hinblick auf zusätzlich zur Nutzungsüberlassung erbrachte Leistungen, z.B. Bereitstellung von Wäsche und Mobiliar, Reinigung der Räume, Übernahme sozialer Betreuung, eine Unternehmensorganisation erforderlich ist, wie sie auch in Fremdenpensionen vorkommt" (H 15.7 Abs. 2 "Ferienwohnung" EStH sowie BFH-Urteil vom 28.06.1984, BStBl. II 1985, S. 211).

Für eine gewerbliche Tätigkeit liegen Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG). Einkünfte sind der Gewinn (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EStG).

Eine gewerbliche Tätigkeit unterscheidet sich zu einer vermögensverwaltenden Tätigkeit u.a. dadurch, dass die Ferienwohnung oder das Ferienhaus Betriebsvermögen wird, dadurch steuerverhaftet ist, und somit eine steuerfreie Veräußerung gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nach zehn Jahren nicht möglich ist. Ein zweite wichtige Unterscheidung liegt darin, dass eine gewerbliche Tätigkeit der Gewerbesteuer unterliegt und neben den Anlagen G, EÜR und AVEÜR in der Einkommensteuererklärung einer Gewerbesteuererklärung abgegeben werden muss.

Einkünfteermittlung

Die Ermittlung der Einkünfte, d.h. des Gewinns, erfolgt durch eine sog. Einnahmen-Überschuss-Rechnung nach § 4 Abs. 3 EStG. Deshalb ist auch neben der Anlage G, die schlussendlich lediglich den Gewinn oder Verlust zeigt, eine Anlage EÜR auszufüllen und an das Finanzamt zu übermitteln. Die von den Buchungsportalen in Rechnung gestellte Provisionen stellen Betriebsausgaben dar, etwaige an das Finanzamt gezahlte Umsatzsteuer ebenso (siehe Reverse-Charge-Verfahren). Zudem haben Sie § 11 EStG zu beachten, in dem das Zufluss-Abfluss-Prinzip geregelt ist. Das bedeutet, dass Sie grundsätzlich Betriebseinnahmen in dem Veranlagungszeitraum berücksichtigen müssen, in dem Sie Ihnen zugeflossen sind (§ 11 Abs. 1 EStG). Entsprechendes gilt für Betriebsausgaben, die dann zu berücksichtigen sind, wenn Sie abgeflossen sind (§ 11 Abs. 2 EStG).

C. Umsatzsteuer

Umsatzsteuerlicher Unternehmer

Mit der Vermietung werden Sie zum umsatzsteuerlichen Unternehmer. Dieser ist in § 2 Abs. 1 Sätze 1 und 3 UStG wie folgt definiert:

Im Gegensatz zur Einkommensteuer kommt es bei der Umsatzsteuer nicht auf die Gewinnerzielungsabsicht an. Das Unternehmen umfasst die Vermietung des Ferienhauses bzw. der Ferienwohnung.

Umsätze

Die an Sie als Eigentümer:in gezahlte Miete kann der Umsatzsteuer unterliegen. Da in diesem Beitrag das Ferienhaus bzw. die Ferienwohnung in Deutschland liegt und die Vermietung eine sog. sonstige Leistung (§ 3 Abs. 9 UStG) darstellt, ist der Umsatz steuerbar. Zu prüfen ist jedoch, ob eine Steuerbefreiung Anwendung findet. Diese Steuerbefreiungsvorschrift ist für Sie relevant:

Diese Steuerbefreiung greift jedoch nur, sofern es sich nicht um eine kurzfristige Vermietung handelt. Denn hierzu ist in § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG eine Ausnahme geregelt:

Demnach ist eine Vermietung, die auf Dauer angelegt ist, von der Umsatzsteuer befreit; eine kurzfristige Vermietung, was grundsätzlich bei einem Ferienhaus oder einer -wohnung gegeben sein sollte, hingegen nicht.

Nun haben Sie zwei Möglichkeiten:

1. Entweder Sie entscheiden sich für die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG oder
2. Sie unterliegen alternativ der Regelbesteuerung.

Da viele Steuerpflichtige den Aufwand, der mit einer Regelbesteuerung verbunden ist, meiden, werden im Folgenden die Kleinunternehmerregelung und die dabei bestehende Besonderheit des Reverse-Charge-Verfahrens dargestellt.

Kleinunternehmerregelung

Die Kleinunternehmerregelung ist in § 19 UStG geregelt und besagt, dass die eigentlich von Ihnen geschuldete Umsatzsteuer dann nicht erhoben wird, wenn Ihr Bruttoumsatz (§ 19 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. Abs. 3 UStG) im vorangegangenen Kalenderjahr 22.000 Euro nicht überstiegen hat und im laufenden Kalenderjahr 50.000 Euro voraussichtlich nicht übersteigen wird.

Auch wenn Sie unter die Kleinunternehmerregelung fallen und auf diese nicht verzichten, sind sie trotzdem verpflichtet, eine Umsatzsteuer-Jahreserklärung abzugeben. Darüber hinaus sind i.d.R. auch vierteljährliche Umsatzsteuer-Voranmeldungen zu erstellen und abzugeben (siehe hierzu auch den nachfolgenden Absatz zum Reverse-Charge-Verfahren). In der Umsatzsteuer-Jahreserklärung erklären Sie die Höhe Ihre Umsätze, woraus das Finanzamt sehen kann, ob Sie noch als Kleinunternehmer gelten. Ob die Grenzen der Kleinunternehmerregelung eingehalten wurden, muss jährlich zu Beginn eines Jahres überprüft werden.

Für den Fall, dass Sie die genannten Grenzen überschreiten, findet die Regelbesteuerung Anwendung und Sie müssen Umsatzsteuer erheben, Umsatzsteuervoranmeldungen und eine Umsatzsteuer-Jahreserklärung abgeben und die Steuer an das Finanzamt abführen. Auf der anderen Seite haben Sie jedoch auch die Möglichkeit, Ihnen in Rechnung gestellte Vorsteuer im Rahmen der Voranmeldungen geltend zu machen.

Reverse-Charge-Verfahren

Sollten Sie Vermittlung- bzw. Buchungsportale in Anspruch nehmen, dann müssen Sie in den Umsatzsteuer-Voranmeldungen und der Umsatzsteuer-Jahreserklärung noch folgendes beachten:

Es kann sein, dass Ihnen Buchungsportale eine Nettorechnung für die einbehaltene Provision stellen und darin den Zusatz vermerken, dass es sich um eine Rechnung nach dem Reverse-Charge-Verfahren handelt. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der Vermittler im europäischen Ausland ansässig ist und Sie ihm Ihre Umsatzsteuer-Identifikationsnummer mitgeteilt haben.

Das bedeutet, dass Sie trotz Kleinunternehmereigenschaft verpflichtet sind, für diese Nettorechnungen die Umsatzsteuer in Deutschland in den Umsatzsteuer-Voranmeldungen und der Umsatzsteuer-Jahreserklärung zu erklären und abzuführen. Dies ergibt sich aus § 19 Abs. 1 Satz 3 UStG. Darin wird ein Verweis auf § 13b UStG vorgenommen, in dem das Reverse-Charge-Verfahren geregelt ist. Die abzuführende Umsatzsteuer dürfen Sie als Kleinunternehmer im Rahmen des Reverse Charge-Verfahrens nicht, wie sonst üblich, gleichzeitig als Vorsteuer geltend machen.

Umsatzsteuer-Identifikationsnummer

Die USt-ID ist in § 27a UStG geregelt und dient dem innergemeinschaftlichen Waren- und Dienstleistungsverkehr für umsatzsteuerliche Zwecke. Die ID wird vom Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) vergeben und von den Buchungsportalen abgefragt. Hintergrund der Abfrage ist, dass die Buchungsportale Sie als umsatzsteuerlicher Unternehmer identifizieren können und Ihnen somit die oben beschriebene Rechnung nach dem Reverse-Charge-Verfahren ausstellen. Andernfalls wird i.d.R. lokale Umsatzsteuer ausgewiesen.

Rechnungstellung

Die Buchungsportale stellen i.d.R. keine Rechnungen an Ihre Gäste aus. Die Belege, die die Gäste bei der Buchung über die Portale erhalten, stellen lediglich Zahlungsnachweise dar. Ob Sie verpflichtet sind, an Ihre Gäste eine Rechnung auszustellen, regelt grundsätzlich § 14 UStG:

Ist Ihr Gast eine Privatperson, können Sie eine Rechnung stellen, müssen jedoch nicht. Hierzu sagt der Umsatzsteueranwendungserlass in A 14.1 Abs. 3 Satz 5 UStAE: "Für steuerpflichtige sonstige Leistungen der in § 4 Nr. 12 Satz 1 und 2 UStG bezeichneten Art, die weder an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen noch an eine juristische Person erbracht werden, besteht keine Rechnungserteilungspflicht." In allen anderen Fällen sind Sie zur Rechnungstellung verpflichtet.

Welche Angaben die Rechnung enthalten muss, ist in § 14 Abs. 4 UStG geregelt. Bitte beachten Sie, dass Sie keine Umsatzsteuer auf der Rechnung ausweisen dürfen, wenn Sie die Kleinunternehmerregelung anwenden. Zudem müssen Sie einen Hinweis auf die Kleinunternehmerregelung aufnehmen, der wie folgt aussehen kann: "Gemäß § 19 Abs. 1 UStG erfolgt die Rechnungstellung ohne Ausweis von Umsatzsteuer".

Wichtige Fundstellen

Gesetze, Richtlinien und Hinweise

Urteile

• BFH-Urteil vom 25.06.1976, BStBl. II 1976, S. 728.
• BFH-Urteil vom 28.06.1984, BStBl. II 1985, S. 211.

Hinweis

Ich weise darauf hin, dass die in diesem Beitrag enthaltenen Informationen lediglich allgemeiner Natur sind und nicht auf die spezielle steuerliche Situation einer Einzel- oder juristischen Person zugeschnitten sind. Ich bemühe mich, stets zuverlässige und aktuelle Informationen in meinen Beiträgen zum jeweiligen Thema aufzubereiten. Dieser Beitrag erhebt jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit und kann auch keine individuelle Beratung unter Berücksichtigung aller für den Einzelfall notwendigen Umstände ersetzen. Bei Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Meine Kontaktdaten finden Sie untenstehend.